Obszar oddziaływania obiektu a budowa domu jednorodzinnego

Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U.2013.1409 ze zm. – „Prawo budowlane”), przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

Przez obiekt budowlany należy natomiast rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na podstawie nowelizacji Prawa budowlanego, która weszła w życie z dniem 28 czerwca 2015 roku, budowa wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego (dom jednorodzinny), którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowany, została zwolniona z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, z zastrzeżeniem konieczności dopełnienia procedury zgłoszenia właściwemu organowi – art. 30 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 1 a) Prawa budowlanego.  Mając na uwadze przywołane uwagi wstępne, do obszaru oddziaływania budynku – domu jednorodzinnego wolnostojącego, znajdzie zastosowanie definicja obszaru oddziaływania obiektu i w jej świetle należy rozpatrywać kwestie związane z obszarem oddziaływania, takie jak jego zakres czy możliwość wykroczenia poza obszar oddziaływania.

Poniżej prezentuję krótką charakteryzację pojęcia obszaru oddziaływania obiektu w kontekście możliwości budowy domu jednorodzinnego, zwracając jednocześnie uwagę na niektóre, dodatkowe aspekty wprowadzonej w życie nowelizacji Prawa budowlanego.

Obszar oddziaływania obiektu

Obszar oddziaływania obiektu nie jest nowym pojęciem Prawa budowlanego. Definicja obszaru oddziaływania obiektu została wprowadzona do polskiego prawodawstwa 11 lipca 2003 roku, a nowelizacja z dnia 28 czerwca 2015 roku doprecyzowała, iż ograniczenia w zagospodarowaniu terenu stanowiącego obszar oddziaływania obiekty, dotyczą także zabudowy tego terenu. Dlatego dla wykładni pojęcia obszaru oddziaływania, należy posłużyć się dotychczasowym dorobkiem orzecznictwa sądów administracyjnych.

Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu, w tym także budynku (domu jednorodzinnego wolnostojącego), winno być określane dla każdej inwestycji polegającej na wzniesieniu domu jednorodzinnego indywidualnie, na podstawie cech danego budynku oraz jego przeznaczenia (m.in. cele mieszkaniowe) w odniesieniu do przepisów odrębnych, na podstawie których można ustalić obszar wokół realizowanej inwestycji, który będzie wprowadzał związane z tym budynkiem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 grudnia 2010 r., II OSK 1872/09, LEX nr 746836; Plucińska-Filipowicz A. (red.), Wierzbowski M. (red.) i in., Prawo budowlane. Komentarz., LEX, 2014).

Ustawodawca nie wskazał przepisów na podstawie których każdorazowo dochodzi do wyznaczenia terenu w otoczeniu budynku (domu jednorodzinnego), wprowadzającego ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Należy zatem przyjąć szeroki zakres przepisów wprowadzających ograniczenia w zagospodarowaniu terenu (m.in. przepisy zagospodarowania przestrzennego, przepisy techniczno-budowlane), nie wyłączając przepisów dotyczących własności i innych praw rzeczowych określonych w kodeksie cywilnym i innych ustawach (zob. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2014 r., II OSK 2811/12, LEX nr 1575588; Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 marca 2014 r., II OSK 2503/12, LEX nr 1522473).

Odnośnie sposobu projektowania oraz samej budowy budynku (domu jednorodzinnego) należy wskazać na ustawowe wytyczne zawarte w art. 5 ust. 1 Prawa budowlanego, ze szczególnym uwzględnieniem pkt 9:

„Obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: (…) poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.”

Zgodnie z orzecznictwem, za uzasadnione interesy osób trzecich, oprócz zapewnienia dostępu do drogi publicznej wskazanego wprost w ww. przepisie, przyjmuje się m.in.: ochronę przed pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody lub gleby (zob. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 20 marca 2015 r., II SA/Ke 1122/14).

Istotne zatem jest zaplanowanie inwestycji (projekt, budowa) w sposób wykluczający możliwość uznania przez ograny architektoniczno-budowlane, że obszar oddziaływania budynku wykracza poza działkę/działki na których został zaprojektowany, a tym samym, że potencjalnie może oddziaływać na interesy osób trzecich. O ile obszar oddziaływania inwestycji wykracza poza teren na którym został zaprojektowany, to uniemożliwia to budowę domu jednorodzinnego wolnostojącego z pominięciem procedury uzyskania pozwolenia na budowę.

Określenie obszaru oddziaływania obiektu w projekcie budowlanym – przyspieszenie realizacji inwestycji?

W wyniku nowelizacji Prawa budowlanego, na projektantów został nałożony dodatkowy obowiązek polegający na określeniu obszaru oddziaływania obiektu – art. 20 ust. 1 pkt 1c) Prawa budowlanego. Mając na uwadze całokształt regulacji Prawa budowlanego należy przyjąć, że określenie obszaru oddziaływania budynku (domu jednorodzinnego) będzie odbywać się w projekcie budowlanym, którego składowym elementem stała się informacja o obszarze oddziaływania obiektu (budynku, domu jednorodzinnego) – art. 34 ust. 3 pkt 5 Prawa budowlanego.

Wobec tego, że informacja o obszarze oddziaływania obiektu stanowi dodatkową dokumentację, której sporządzenie będzie wymagać znacznego nakładu pracy projektanta – m.in. analiza oraz wytyczenie obszaru oddziaływania budynku, poprzedzone weryfikacją licznych przepisów prawa mogących wprowadzać związane z tym budynkiem ograniczenia w zagospodarowaniu oraz badaniem już zagospodarowanych, sąsiednich nieruchomości – sam proces kompletowania dokumentów do projektu może ulec wydłużeniu. Należy jednocześnie zauważyć, że projektant nie będzie musiał w przypadku budowy domu jednorodzinnego dochować obowiązku zapewnienia sprawdzenia projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności (art. 20 ust. 2 w związku z art. 20 ust. 3 pkt 2 Prawa budowlanego).

Do zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowany, należy dołączyć m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnym na dzień opracowania projektu (nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000) – art. 30 ust. 4b w związku z art. 33 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego.

Zgodnie z nowelizacją Prawa budowlanego, do projektu budowlanego winna zostać dołączona także informacja o obszarze oddziaływania obiektu. Ustawodawca sprecyzował, że do oceny zgłoszenia (kompletność, zgodności pod kątem przepisów) budowy należy stosować odpowiednio art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Mając na uwadze powyższe należy uznać, że właściwe organy będą przede wszystkim sprawdzać, czy informacja o obszarze oddziaływania obiektu została dołączona do projektu budowlanego, tj. czy projekt budowlany jest kompletny (art. 35 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego).

Na podstawie art. 30 ust. 6 pkt 1 Prawa budowlanego, właściwy organ wnosi sprzeciw od zgłoszenia budowy (domu jednorodzinnego wolnostojącego), jeżeli zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Zważywszy na szeroki zakres uprawnień kontrolnych organu określony w cytowanym przepisie (weryfikacja zgłoszenia pod kątem tego, czy dla danej inwestycji konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę) należy wywieść, że organy architektoniczno-budowlane mogą dokonywać analizy oraz ewentualnie, kwestionować załączone informacje o obszarze oddziaływania obiektu (obszar oddziaływania budynku wyznaczony przez projektanta). Jeżeli dany organ uzna, że obszar oddziaływania obiektu (budynku) wykracza poza wskazany w informacji sporządzonej przez projektanta obszar, tj. że obszar oddziaływania budynku nie mieści się w całości na działce lub działkach na których został zaprojektowany, to wniesie sprzeciw i nakaże inwestorowi uzyskanie pozwolenia na budowę. Taki sprzeciw zdecydowanie wydłuży proces budowlany.

Ostemplowanie projektu budowlanego

Ostemplowanie stanowi potwierdzenie braku wniesienia przez właściwy organ sprzeciwu odnośnie zamiaru budowy o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a Prawa budowlanego (w tym budowa domu jednorodzinnego). Ostemplowania dokonuje właściwy organ architektoniczny-budowlany, do którego zgłaszany był zamiar budowy domu jednorodzinnego (co do zasady starosta). Zgodnie z art. 30 ust. 5 zdanie drugie Prawa budowlanego „Właściwy organ, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.”.

Organ dokonuje ostemplowania niezwłocznie po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu – art. 30 ust. 5e zdanie drugie Prawa budowlanego. Oznacza to, że inwestor może uzyskać ostemplowanie najwcześniej w 31 dniu od zgłoszenia zamiaru budowy domu jednorodzinnego (doręczenia takiego zgłoszenia organowi), jeżeli właściwy organ nie wniósł sprzeciwu. Należy przy tym zauważyć, że wysłanie przez właściwy organ sprzeciwu w ostatnim dniu 30-dniowego terminu w placówce pocztowej operatora wyznaczonego na podstawie ustawy z dnia 23 listopada 2012 roku Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529), np. Poczta Polska S.A., będzie oznaczało zachowanie terminu na wniesienie sprzeciwu – art. 30 ust. 6a Prawa budowlanego. Dlatego, o fakcie zgłoszenia bądź niezgłoszenia sprzeciwu przez właściwy organ, należy dowiadywać się bezpośrednio u organu prowadzącego sprawę celem uzyskania jak najszybciej, pełnych informacji o statusie zgłoszenia budowy wolnostojącego domu jednorodzinnego.

Ostemplowanie projektu budowlanego może służyć nie tylko dla samej realizacji inwestycji (urzędowe poświadczenie niewniesienia sprzeciwu), lecz może być przydatne także dla innych celów. Na przykład, w zależności od procedur przyjętych w banku, innej instytucji kredytowej, ostemplowany projekt budowlany może stanowić ważny element wniosku o przyznanie kredytu na realizację budowy domu jednorodzinnego oraz wpłynąć na przyspieszenie procedury udzielenia kredytu.

Kinga Cekiera

Kinga Cekiera

Jestem radcą prawnym, członkiem Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie oraz absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego.
Posiadam bogate doświadczenie w obsłudze projektów infrastrukturalnych finansowanych ze środków unijnych oraz z zakresu prawa obrotu nieruchomościami. Reprezentuje Klientów w postępowaniach sądowych i sądowo – administracyjnych. Od wielu lat doradzam Klientom w procesie przygotowania, realizacji oraz rozliczenia inwestycji, zarówno w sektorze prywatnym, jak i publicznym. Świadczyłam usługi doradztwa prawnego m.in. przy realizacji takich projektów jak: modernizacja linii kolejowej E30/C-E30, odcinek Kraków – Rzeszów (wartość projektu ok. 4,5 mld zł), rozbudowa zakładu produkcyjnego – fabryki płytek ceramicznych i klinkierowych (wartość inwestycji ok. 120 mln zł), modernizacja linii kolejowej Warszawa-Łódź (całkowity koszt projektu ponad 1 mld zł), udrożnienie Łódzkiego Węzła Kolejowego (TEN-T) (całkowity koszt projektu ponad 1,4 mld zł).

Obecnie jestem partnerem zarządzającym kancelarii Brevells Cekiera Oleksiewicz sp. k., prowadząc w ramach tej kancelarii praktykę prawa w obszarze infrastruktury i środowiska oraz nieruchomości i sporów sądowych.
Kinga Cekiera